为何中国房产税的效果有限？
一、中国房地产税的过去和现在
中国早早开始了房地产税的立法实践，可是在征收实践上受制于客观经济环境和政策需求，一直没有被作为主力税种，新中国成立以后，房地产的改革历程主要经历了以下五个阶段：初级阶段，1950~1972年；萎缩阶段，1973~1983；萌芽阶段，1984~2002年；改革探索阶段2003~2010年和新型房地产税试点阶段2011年至今。
现行房地产税征收对象范围窄，税基小，我国当前房地产税征收依据是1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，征收范围为城镇契机，为房产原值减除10%~30%后的余值，税率为1.2%，假如房屋出租，则税基为租金收入，税率为12%，个人出租的税率为4%。
房地产税征收主要对象为办公楼和商业营业性用房对个人住房免征房产税，暂行条例规定了房产税的五类免征对象，包括个人所有非营业用的房产。意味着占全国城镇商品房存量金额80%以上，存量面积90%以上的房产被纳入免征范围，目前办公楼和商业营业性用地房成为主要征税对象，两者在全国存量房市值中占比不到20%，面积不到10%，采用历史成本法的房屋，余值作为税基和西方采用的房产评估相比，房产增值额未被纳入征税范围。
二、重庆、上海开征房产税改革试点
2011年重庆和上海率先试点进行房产税。开始对个人住房征收房产税，彼时的背景是房地产短期牛市，房价快速上涨，2010年4月国务院推出关于《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即新国10条。开始在全国主要省会、计划单列市实施限购措施，房产税只是被当做抑制不合理房地产需求和房价上涨过快的工具进行试点。
从征税规模看，2011年房产税试点，当年上海房产税登记住房7000多套，认定为应税住房1000余套，征收总额不超过1,000万元。
重庆房产税登记应税住房仅8000多套，总建面积200多万平方米，征税总额大约1亿元。
税收方案方面，重庆方案主要体现在，第一存量房仅对独栋住宅征收，新购房仅对独栋住宅，高档住宅和在本市无工作户籍和企业的人员第2套住宅征收。第二税率为0.5%~1.2%，交易价格在上两年主城均价三倍以下的税率为0.5%。第三存量住宅每户有180平方米，免征面积除三无人员外的家庭新购商品住宅有100平方米免征面积。
上海方案主要体现在第一，仅对新购住宅征收，本市家庭持有居住证满三年或属于高新人才的非本市家庭首套免征。第二家庭人均有60平方米免征面积。第三税率为0.4%~0.6%。。
上海和重庆的试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向，共同之处是：
1、征税重点以新增购房为主，同时买高价房就要交更多税，
2、实行差别化税率，重庆有三档，控制高档住房的比例，上海有两档，
3、较为宽松的免税政策可以减少征税对居民基本住房需求的影响，
4、限制外来的投资需求，根据是否为本地居民采取不同征税条件不同之处是，第一征税目标不同，重庆主要是抑制高档住房消费，上海主要是抑制投资，第二征税对象不同，重庆针对高端住房，上海针对增量住房，第三实施范围不同，重庆仅覆盖主城9区，上海全市推行。
三、房产税试点未达预期的效果
从税收效果看，试点并未带来可观的税收收入，上海房产税和重庆房产税占地方税收总额的比例没有明显增长，2018年两市房产税分别为213.8亿元和67.3亿元，占地方税收比例分别为3.4%和4.2%分别相当于各地土地出让收入的11.1%和3.2%。而扩围的个人住房房产税并不多，重庆市2011年对居民住宅征收房产税收入1亿元，2012年也只有1.4亿元。
从市场效果看对房产影响不明显，短期看2011~2012年，上海和重庆商品房均价涨幅放缓，其中上海2012年出现负增长，实际上这并不是主要受到房产税试点的影响，而是政府宏观政策调控的结果。对比2011~2012年，部分重点城市相同10期内各城市新建商品住宅价格指数步调一致，上海和重庆并未出现独立走势，长期看上海房产税、重庆房产税试点对房价的影响不大，2011年到2018年上海和重庆的商品房均价平均涨幅为8.5%和8.6%。
四、为何房产税效果有限？
首先征税范围窄，税率偏低，免征面积大，上海房产税只针对增量房不涉及存量房，因此试点之前拥有多套房产的产权人就不被纳入征税范围，重庆房产税包括存量房，但只针对高档住房，不涉及重庆市居民家庭拥有的大量普通住房，这一方案可操作性强，定位精准，但税基窄，且对试点前后买房者稍显不公，税率方面，重庆是0.5%、1%和1.2%，上海房产税税率是 0.4%~0.6%，税率偏低，低税率不能增加投资者持有房产的成本，降低了抑制投机的作用，免征面积方面，重庆市独栋住宅，每户免征180平方米，新购独栋住宅和高档住宅，每户免税100平方米，上海市新购住宅免征面积为人均60平方米，而截至2011年末，两市城镇人均住房建筑面积仅分别为31.8平方米和33.4平方米。免征面积太大，减弱了对房价的影响。
其次试点城市房价上涨的背后是住房供给不足，房产税对房价抑制作用有限。通常来讲，套户比小于1表明区域住房供给总体不足，套户比等于1，表明住房总体基本供求平衡，综合考虑其他因素，套户比在1.1左右比较合理。上海和重庆2011年套户比分别为0.93、0.98 ，2018年的套户比分别为0.93、1.01，两地房地产市场整体上处于供给不足的状态，伴随城镇化进程不断推进，人口向大城市集聚的趋势更加明显，对于有旺盛住房需求的大城市来说，房产税调控房价的作用难以发挥出来。
